温总理的中产阶级住宅保障制度设计

（北京中产阳光房地产咨询有限公司）

温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时，就中国房市明确地说了4点意见。温总理的4点住宅国策可以概括为“三个层次，一条红线”：即面向低收入者（包括农民工）的廉租住房、大多数面向中产阶级的经济适用住房、面向高收入者的高档住房三个层次，守住18亿亩耕地一条“红线”。这是我国政府最高领导人第一次如此清晰、如此明确、如此全面地提出了住宅国策四项原则，为我国今后的住宅建设和《住宅法》立法指明了方向。

温总理提出的住宅国策四项原则中包括了中产阶级住宅保障的三项原则，为中产阶级住宅保障提出了制度设计的框架：第一，经济适用房大多数面向中产阶级，他们中有许多工资也不是很高；第二，在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少；第三，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然(这些)土地也要节约和集约使用”。

面对温总理以民为本，体察民情，深得民心的这个住宅国策四项原则，特别是“经济适用房大多数是面向中产阶级的”这项基本原则，政府主管部门至今失语，没有态度。巧合的是，在温总理阐述住宅国策四项原则的同一天，建设部以建住房[2007]258号文件印发的《经济适用住房管理办法》规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”该文件仍然重申了原来的政策，温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策继续被束之高阁。这说明，政府相关部门对于这个问题的认识是不一致的。2007年12月29日，建设部副部长姜伟新同志在全国建设工作会议暨建设系统党风廉政建设精神文明建设工作会议上的总结讲话中提出：“在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。” 同时提出：“建设部对现阶段我国住房政策，基本上有了一个比较明朗的政策取向：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。需要注意的是，当前解决中等收入家庭住房问题的办法不能对未来住房市场化改革形成障碍。”这是一个进步，但同时也说明，温总理的住宅国策要得到相关主管部门的认可，还有相当长的路要走，任重而道远。

为什么温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的思想得不到相关部门的认可呢？除了思想认识问题以外，阻力主要来自两大利益集团。第一个大的利益集团是相关部门既得利益官员。有的专家计算，在2004 年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。有的经济学家估计非正常流失占5 ％～10 ％，2004 年商品房销售额为10 375 亿元，　那么，非正常流失大约在500 亿～1 000亿元左右。而国家征收的房地产企业所得税还不如非正常流失的上限。以此推算，2005、2006、2007年房价飞涨，又有多少房地产利润非法流失到贪官污吏的腰包，实在是惊人的疑案。

近年来，火红的房市让房地产开发商获取了巨额财富，也让一些为他们大开方便之门的官员暴富起来。重庆市检察机关把查处和预防房地产开发背后的职务犯罪作为工作的新重点和热点，从中查办了一批大要案，重庆市渝中区原副区长王政、区委原副书记郑维以及沙坪坝区原副区长陈明就是在房产开发中落马的厅级领导干部。经检察机关查明：2001年4月至2007年6月，王政34次收受多家房地产开发单位及个人财物，共计折合人民币966万余元；2002年6月至2007年6月，郑维先后10次非法收受他人所送的人民币共计120万元；2001年10月至2007年6月，陈明多次非法收受开发商所送的财物，共计折合人民币76.44万余元。重庆的这些事例在全国绝不是个案，铁的事实证明，房地产相关主管领导和部门是贪污腐败的重灾区，其中制度缺失是根本原因。

在全国建设工作会议暨建设系统党风廉政建设精神文明建设工作会议上，建设部副部长姜伟新在讲话中指出：“经统计，2007年，建设系统有298人违纪违法或涉嫌违纪违法，其中有88人被判刑，141人受到了党纪政纪处分，57人被司法机关立案侦察，3人被纪检监察机关立案调查，9人待处分。必须看到，我们建设部门还是有相当权力的，审批、审核、行政许可、招投标管理、评比等事情不少。要清醒地认识到抓好党风廉政建设工作的紧迫性。”

第二个大的利益集团是开发商垄断暴利集团。毋庸置疑，开发商垄断暴利集团是现行住宅开发体制的最大受益者，也必然是现行住宅开发体制的坚决维护者。中国的住宅市场成为“开发商的乐园，人民头上的大山”，“开发商的钱赚晕了，人民的钱掏光了”。这样强烈的反差导致整个房地产行业在2007年成为全社会诟病的焦点，行业与社会公众的关系十分紧张。

如何解决这个复杂而又日益尖锐的社会矛盾？温总理已经明确具体的宣示了住宅国策四项原则，关键是如何落实的问题。首先，要解决贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，抓紧廉租住房和低收入者经济适用住房的建设。其次，要解决对于温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策的认识问题，统一思想，统一行动，把温总理的中产阶级住宅保障制度设计落到实处。第三，要建立长效的宏观调控机制，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。第四，加强住宅建设用地管理。

现在我们的中产阶级是“未富先倒”， “小荷才露尖尖角”，就已经被高房价压垮了，崩溃了，这是一个很严重的社会问题，也是一个很严重的经济问题、政治问题。在任何一个社会，中产阶级都是社会稳定的基石，如果连博士、硕士和公务员都买不起房子，我们国家的住宅政策还不应当反思和检讨吗？

为什么开发商维护自己的暴利可以理直气壮，博士们、中产阶级们却不可以理直气壮地维护自己的住宅权？明知其不可为而为之，是悲壮；明知其可为而不为，是悲哀。如今，温总理已经为中产阶级住宅保障作出了制度设计，中产阶级应该沿着温总理指引的道路去争取自己合理合法的住宅权。

中产阶级维护自己的住宅权，必须从改革现行的住宅体制入手，做好三件事：

第一，要从理论上剖析现行住宅体制的弊端。现行住宅体制的弊端主要有三点：一是在政府与人民的关系上，政府理应为民谋利，实际上却存在政府与民争利的问题。二是在政府、人民与开发商的关系上，政府理应利为民所谋，实际上却存在政府利为开发商所谋的问题。三是由此形成了罢黜政府的开发队伍和住宅合作社，独尊开发商的局面，培育了开发商垄断集团。改革现行的住宅体制，一是要端正政府执政为民的理念，不与民争利；二是要大力发展政府的开发队伍和住宅合作社，打破垄断。要实现政府为穷人盖房子，穷人住上宜居房；住宅合作社为中产盖房子，中产要能买起房；开发商为富人盖房子，富人买房卖房要调控。三是要从理论上澄清住宅市场化的错误认识，否定住宅市场化的错误提法。坚持现行住宅体制的人把住宅市场化奉若神明，在这些人的眼里，中国的住宅市场要全面市场化，比市场经济还要市场经济。他们不但把住宅市场化作为护身符，还把它当作大棒，挥舞起来打击不同意见，保护利益集团的既得利益，造成了严重的危害。住宅是准公共产品，我主张贯彻温总理的住宅国策，就要实行一户一宅政策；制定《住宅法》和《住宅合作社法》两部法律；建立政府的、住宅合作社的和开发商的三支住宅开发队伍；建设廉租住房、经济适用住房、合作住房、商品住房四类住房，其中经济适用住房和合作住房为有限产权住房，必须建立严格的准入退出机制，只能在符合条件的家庭范围内流转，不能进入市场交易。经济适用住房（包括合作住房）又应该分为低收入者经济适用房和中等收入者经济适用房，前者需要政府补贴，后者为政府以合理价格提供土地的非营利公益性住房，不需要政府提供补贴。

第二，要从立法上维护中产阶级住宅权。要强烈要求加快《住宅法》立法，强烈要求把温总理提出的住宅国策四项原则写进《住宅法》，从法律上明确：保证低收入家庭和中产阶级家庭享有住宅社会保障和居住非营利公益性住房的权利，是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策；从法律上建立防止相关部门官员权钱交易和打破开发商垄断住宅市场的长效机制。把《中华人民共和国住宅法草案建议稿》列入讨论议程，我很荣幸。我不是专业法律工作者，这个草案不专业，也不成熟，希望抛砖引玉，为住宅法立法尽一份力，请大家批评指正。

第三，要从实践上实现中产阶级住宅权。《国际歌》中唱的好：“要创造人类的幸福，全靠我们自己”。我们有能力剖析现行住宅体制的弊端，有能力推动《住宅法》的立法，也有能力成立住宅合作社，建设自己的阳光家园。以前相关部门以合作住房属于经济适用房范畴为由来反对中产阶级合作建房，如今温总理明确提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，我们就应该理直气壮的成立起来正规的住宅合作社，建设属于我们自己的非营利公益性的合作住房，进行我们自己的物业管理，从实践上实现中产阶级住宅权。希望与热心住宅合作社理论与实践研究、热心参与合作建房事业的专家学者和研究生，探讨组建住宅合作社，建设中产阶级阳光家园的可行性和可操作性。

改革现行的住宅体制，实现低收入者和中产阶级的住宅保障，是一个长期和艰难的过程。为了国家的利益，为了人民的利益，我们应该进行不懈的努力。