温总理的住宅国策

（北京中产阳光房地产咨询有限公司）

据新华社记者张永兴、李涛报道，温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”他就中国房市明确地说了4点意见：首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然(这些)土地也要节约和集约使用”。第三，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。第四，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有13亿人口的国家，要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。

温总理的4点住宅国策可以概括为“三个层次，一条红线”：即面向低收入者（包括农民工）的廉租住房、大多数面向中产阶级的经济适用住房、面向高收入者的高档住房三个层次，守住18亿亩耕地的“红线”。

我认为，这是我国政府最高领导人第一次如此清晰、如此明确、如此全面地提出了住宅国策四项原则，为我国今后的住宅建设和《住宅法》立法指明了方向。

回顾全面房改的历史，早在十年前的1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)公布实施后，当时担任副总理的温家宝特别强调：大力发展经济适用住房“既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志” ，而且还说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。” “住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诉建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”由此可见，以经济适用住房解决包括中产阶级在内的广大中、低收入家庭的住房问题，是温总理的一贯思想。

但是，自从2003年以来，温总理的这个住宅建设指导思想受到了严重冲击。以2003年8月12日《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文件)为标志，改变了国发[1998]23号文件确定的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的住宅国策，规定“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”， 明确了以商品住房为主的住房供应体系。以中央政治局委员、上海市委书记陈良宇，中央候补委员、山东省委副书记、青岛市委书记杜世成为代表的一批热衷于通过炒高房价拉动GDP、增加财政收入的领导干部南北呼应，致力于住宅市场化，积极培育开发商队伍，并且从中尝到了甜头，使原本只为富人设计的“开发商模式”，仅仅过了几年就取代了经济适用住房模式，垄断了住宅建设和消费市场。而原有的政府住宅开发队伍和一度蓬勃发展的住宅合作社被放弃后，或逐渐萎缩，或蜕变为开发商。廉租住房、经济适用住房逐渐被边缘化，从1999年“竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％”，到2004年其完成的投资所占比重“大幅度下滑到4.6%”。 国发[2003]18号文件出台仅仅4年的时间里，全国多数大中城市的房价暴涨1倍以上，有的甚至上涨几倍。

这次转变，实质上是一次变相的国民收入的二次分配。一方面，普通百姓购房由低价的经济适用住房转变为高价的商品住房，部分房款转变为政府的土地收入和税收，减少了老百姓的实际收入，增加了政府的财政收入，使政府由此筹集了更多的财力来加快城市建设和加快经济发展速度。近几年城市建设速度和住宅建设速度加快也是有目共睹的事实，也在某种程度上归功于此，好比计划经济时代农产品的“剪刀差”加快了城市和重工业的发展一样。另一方面，部分房款转变为开发商的超额利润。政府要多收税，开发商要多赚钱，两个轮子一起转，房价飞上天！因此，这次住宅国策的转变调动了两个积极性：一是调动了地方政府的积极性，二是调动了开发商的积极性。房价越高，双方的积极性就越高，而双方的积极性越高，房价就会被推向更高！二者谁也不愿意看到房价降下来，谁也不愿意多建廉租住房和经济适用住房。这些人把住宅市场化奉为神明，在这些人的眼里，中国的住宅市场要全面市场化，比市场经济还要市场经济。他们不但把住宅市场化作为护身符，还把它当作大棒，挥舞起来打击不同意见，保护利益集团的既得利益。

然而，广大普通购房家庭被夹在两个轮子中间，承受着高房价之痛。两代人辛辛苦苦积攒下来的血汗钱，都被掏光了，很多家庭双方父母拿出养老钱为子女买房子，两代三家人都成了房奴，生活质量严重下降。所以说，官商合谋推高房价，不仅是腐败问题，更有深层次的经济因素、政策因素和体制因素。不仅是经济问题、社会问题，更是政治问题。

时过十年，温总理旧话重提，并且如此的清晰、明确和全面，可见用心良苦，应该引起各级领导、相关主管部门和全国人民的高度重视。