关于中产阶级住宅保障的建议
文 / 李 明
【按语】本文是首都高校“住宅保障博士生”论坛主题发言文章
（北京中产阳光房地产咨询有限公司）
为贯彻落实党的十七大提出的改善民生、住有所居的精神，为解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题，现就中产阶级住宅保障问题，提出如下建议：
一、总理国策需要落实
温家宝总理
温总理提出的住宅国策四项原则中包括了中产阶级住宅保障的三项原则，为中产阶级住宅保障提出了制度设计的框架：第一，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高；第二，在中国，经济适用房户均面积
二、住宅立法需要加快
1、住宅法是住宅立法体系中的基本法。早在1983年，《中华人民共和国住宅法》就被正式纳入全国人大法制委员会的立法部署中。按照全国人大代表议案的要求，2001年我国首部《住宅法》已经开始起草论证，但由于种种原因，至今没有纳入全国人大的立法计划。在当前的形势下，尽快推出《住宅法》不但具有必要性，而且具有紧迫性。
2、将《中华人民共和国住宅法》列入2008年立法计划，加快制定、颁布并在《中华人民共和国住宅法》中充分体现温总理明确提出的住宅国策三原则，是第十一届全国人大代表、立法机构和广大法律工作者的责任。
3、贯彻落实温总理关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”住宅国策，是各级政府的和住宅主管部门的职责，对于行政不作为的官员应该问责。
三、房改历程需要总结
1、1998年公布实施的国务院23号文件明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”据当时建设部估算，全国城镇高收入家庭和最低收入家庭各为10%左右；其余80％的家庭都属于中低收入，他们都有权依靠购买经济适用房来解决住房问题。在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，温家宝就特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”
2、2003年8月，建设部起草的国务院18号文件将上述规定调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。经济适用房被重新定义为“具有保障性质的政策性商品住房”，被限制在一个很小的范围内，建设规模逐渐萎缩，管理混乱。
3、2007年8月发布的国发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确指出： “以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到‘十一五’期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。”全面房改十年，艰难回归住宅保障之路。
4、落实温总理提出的住宅国策，还有很长的路要走。
5、如何正确总结房改十年住宅国策和相关法规演变的历史过程，以及这些政策和法规对房价的影响，使温总理的住宅国策落到实处，并据此制定“无缝对接全覆盖”的《中华人民共和国住宅法》，是人心所向，大势所趋，势在必行。
四、他山之石可以攻玉
1、站在全球的高度，以世界的视角观察住房问题，我们可以看到，发达的市场经济国家并未将住房完全视为商品，而是定位为准公共产品。
2、在日本，中等收入家庭是日本劳动者家庭的主体部分，全国性的国营企业住房都市整备公团负责建造中产阶级家庭的住房。公团的经营事业有4 大支柱：住房建设、城市开发、旧城再开发、住房管理，在开发的新城建有大量办公、商业、综合大楼，用于招商，并把所得盈利补贴中等收入家庭住房建设。该公团出售住房的平均使用面积为
3、在新加坡，1959年自治后，失业和住宅短缺是当时两个最大的社会矛盾，84％的家庭只能生活在店铺和棚户中。为此政府于1960年2月成立了建屋发展局，连续制定了五个“五年建屋计划”。1968年又提出了“居者有其屋”的计划，对中、低收入家庭实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80％以上的居民购买了政府建造的组屋。
4、在香港，60％的住房都是由政府提供。香港特别行政区政府在住房政策中采取明确的双轨制：对于私营房屋市场政府不予干涉但行使调控职能。同时通过保障性公营房屋政策（公屋政策），成功地解决了占全港人口一半以上的中、低收入市民的居住问题，使他们以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。香港政府陆续制定了“居者有其屋计划”、“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“可租可买选择计划”、“夹心阶层住屋计划”等措施，根据中、低收入市民的不同收入情况和对住房消费的不同需求提供不同的解决方案。特别是“夹心阶层住屋计划”，就是针对既不符合租住“公屋”和购买“居屋”条件，又买不起商品住房的中等收入家庭设计的住屋计划，解决了大批这样的中等收入家庭的住房问题。
5、1950年，美国杜鲁门总统在第五个年度国情咨文中再次谈到了住房政策：“为帮助中等收入家庭，我建议国会颁布新的立法以使非盈利集团能够为他们提供住房，并控制房租价格的上涨。”
6、学习国际住宅保障先进经验，建立健全我国的住宅保障体系，加快住宅保障立法进程。
五、中产阶级住宅保障现实意义
1、中产阶级的定义。以北京为例，家庭年收入6万元～24万元，可以称为中产阶级家庭。
2、在北京，大多数中产阶级家庭买不起房或买房后成为房奴已经成为不争的事实。
买不起房的定义：国际惯例家庭收入房价比为4～6倍；当银行按揭贷款利率为6％～8％时，我国银行设定的房价收入比上限为8.6~7倍。考虑到我国是高速发展的发展中国家，房价收入比可以设定为6～8倍。家庭房价收入比超过8倍，定义为买不起房。
房奴的定义：家庭房价收入比超过8倍买房，还贷月供压力较大，生活幸福指数下降，定义为房奴。
2006年北京研究生的起点工资水平在3 100块钱，这几年应该在这上下左右浮动，也不会太大。北京本科生的起点工资大约在两千五六，专科生的比较低，要低将近一千块钱。面对北京市5环以内、4环以外的新房动辄一万几千元、二手房动辄上万元每平方米的房价，博士、硕士毕业后也买不起房，或者买房后成为房奴。本科、专科毕业生更是望房兴叹。
3、中产阶级是社会稳定的基石，保障中产阶级的住房需求是建设和谐社会的必要条件，意义重大。
六、中产阶级住宅保障实现路径
1、由政府提供经济适用住房。我国的住宅保障政策即公共住房政策应该分为三个层次，第一个层次为廉租住房；第二个层次为政府划拨土地、提供补贴的低收入家庭经济适用住房；第三个层次为政府以合理价格保障土地供应建设的非营利公益性中产阶级经济适用住房。政府应该负起向广大中、低收入家庭提供保障性公共住房的责任。
2、由中产阶级组建非营利公益性的住宅合作社，建设合作住房。合作住房属于温总理定义的经济适用住房范畴，法律上政策上没有障碍，政府应该贯彻执行温总理的住宅国策，支持住宅合作社的发展。
（1）住宅合作社曾经在我国房改中发挥了重要作用。1992年2月国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局印发了《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》。通知指出，“组织住宅合作社，合作建房，是一项有重大意义的改革。充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则，有利于吸收个人资金，加快住宅建设。从北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践情况看，通过组织住宅合作社，吸收个人资金，合作建房，已经取得了很好的经济效益和社会效益。各地要加强对这项工作的领导，从实际情况出发，有组织、有计划地组织住宅合作社，发展合作建房，解决好群众的住房问题。”
（2）德国30%以上的住宅由住宅合作社建造，日本有《日本勤劳者住宅协会法》（日本住宅合作社法），世界上有40多个国家参加住宅合作社联盟。没有一个国家的政府禁止人民自建住宅，没有一个国家的政府禁止人民成立住宅合作社。我国各级政府住宅主管部门要以勇于改革的精神状态和与时俱进的创新精神，积极面对和解决这个问题。
（3）让中等收入家庭能够买得起房，其实并不难，也不会严重影响各级政府的财政收入。以北京为例，2006年北京市住宅用地成交宗地块数32块，成交均价2 582元/平方米，楼面均价2 589元/平方米。如果按照多层、小高层、高层住宅平均单位建安总成本（含税）1 500元/平方米计算，全市住宅平均成本也只有4 089元/平方米，而2006年全市住宅平均销售价格远高于6 000元/平方米，高于平均成本50％以上。如果政府支持组建社会型住宅合作社，向中等收入家庭提供非营利公益性合作住房，平均房价也只有4 000～5 000元/平方米。这样做政府并不少收土地转让费，但可能要少征收一些企业所得税，一部分主管部门官员要少得一些灰色收入，换来的却是人民住有所居、安居乐业和清平盛世、共唱颂歌。关键词就一句话，是为民谋利还是与民争利，是利为民所谋还是利为开发商所谋。这里的执政理念不言自明，人心向背不言自明，廉洁腐败不言自明。
（4）经济适用住房应该分为面向低收入家庭的经济适用房（简称低收经适房）和面向中产阶级的经济适用房（简称中产经适房）两种类型。面向低收入家庭的那部分经济适用住房，仍然按照现行的政策办理；面向中产阶级的那部分经济适用住房（简称中产经适房），一方面依靠人民政府开发建设；另一方面可以依靠兴办新型的、自愿参加的住宅合作社为主来解决，称为合作住房，政府应提供和保障土地的需要。
（5）在城镇，建立和完善以非营利公益性住房为主的四类住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。低收入家庭租赁主要由人民政府提供的廉租住房，或购买主要由人民政府作为开发人直接提供的经济适用住房；中等收入家庭购买或租, 赁主要由住宅合作社提供的非营利公益性合作住房；其他高收入家庭购买或租赁主要由开发商提供的市场价商品住房。
（6）与此相适应，四类住房的开发建设要靠三支队伍，必须建立国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍。如果真正能够实现“政府为穷人盖住房，穷人住上宜居房；住宅合作社为中产盖住房，中产要能买起房；开发商为富人盖住房，富人买房卖房要调控”，就可以实现党的十七大确定的使全体人民住有所居的目标，不但可以打破开发商垄断的商品住宅供应体系，还可以相互制衡，相互促进，成功化解我国城镇居民买房贵、住房难的问题。
（7）历史发展到今天，我们的国家和人民需要的正是新型的社会型住宅合作社和新型的合作住房，需要的正是反映这种需求的《中华人民共和国住宅合作社法》。历史发展到今天，新型住宅合作社是唯一能够打破现行的开发商垄断的住房建设体制的新生力量，是住宅开发中的健康力量、阳光力量和反腐败力量，是解决房价飞涨、怨声载道的一条重要途径和突破口。如果真想落实“权为民所用，情为民所系，利为民所谋” ，党和政府就要满怀热情地支持新型的住宅合作社这个新生事物，思想要更解放一点，胆子要更大一点，大胆的闯，大胆的试。想当年证券市场都可以试，住宅合作社有什么不能试？何况新型的社会型住宅合作社是鲜花，不是毒草；是拦洪大坝，不是洪水猛兽；是人民的创新创造，不是异端邪说；是国内外的成功经验，不是非法集资犯上作乱。这种利国利民、有益无害的大好事，党和政府何乐而不为！
总之，衷心希望温总理的住宅国策早日得到各级政府的贯彻落实。