上海道契与近代土地契证的实践

    近代之后，政治体制与经济制度发生着深刻的变化，与政治制度和经济制度有着密切关系的土地制度也是其中之一。土地制度受到社会习惯与传统的深刻影响，有关土地的规则很少发生变化，土地契证制度也是这样，在旧有制度基础上自然演化出新型的契证制度几乎没有可能。与这个时期法律改革的总趋势一致，土地制度包括土地契证制度的各项变革也是在借鉴和吸收西方法律原则与制度的基础上完成的。历史进程的复杂性为传统中国社会学习近代契证制度提供了契机。租界建立之后，上海道台与英国领事谈判建立的道契契证制度，成为传统社会最早实践的近代土地契证制度。
　　一、西方法律文化的传入与道契契证的出现
　　道契的出现与西方法律文化的传入有着密切的关系。《南京条约》订立之后，英国侨民陆续来到上海，试图寻找合适的落脚之处。条约中对侨民居留地的规定没有具体的规则，还需双方进一步谈判加以解决。1845年起，第一任驻沪领事巴富尔与当时的苏松太兵备道宫慕久进行了长达一年的谈判，①逐渐就各个问题达成协议，最后把各条协议汇集在一起，形成了一部规则。这部规则由宫慕久在1845年10月29日（道光二十五年十一月初一）以中国官府常用的告示方式加以公布，此告示并无正式名称，以后则称为《上海土地章程》(Land Regulation或者Shanghai Land Regulation)，②章程共23条。在侨民居留地的问题上，此章程规定了允许英国人居住的地区，此地区东起黄浦江，南临洋泾浜（今延安东路），北至李家厂（今北京东路），西面的界线在此章程中没有规定。划定的这块土地便是英侨居留地(British Settlement)，或者通称英租界。该章程还规定英国人以永远租地的方式获得土地，此方式后来成为租界土地制度的一项基本原则。③
　　经过谈判也确定了租地的手续，这些手续同样也规定在《上海土地章程》之中。④此种租地契据并无正式名称，由于是上海道台颁发，一般便称为“道契”。从租地的手续中可以看到，道契并不是当事人买卖或租用土地的普通民事契约，道契包含着国家权力对于土地权利的确认和调整，因此是一种产权证明文件。虽有《土地章程》的这些规定，但对于契证制式、契文内容、发契手续等一系列细节问题，双方仍继续谈判，直至1847年9、10月间道契申领的手续才基本确定，这个谈判的过程可以通过早期成立的道契中的某些内容得到印证。⑤
　　1854年《土地章程》曾经进行过第一次修改。此次修改之后，道契的成立手续完全确立。对于所签订的契约，先由欲租土地的外国人与土地原业主商定妥当，双方签下契约，订立土地出租契约。签下契约之后，由原业主将执业田单或执业方单交给外国租地人，并须有当地当年值年地保出具的证明。执业田单或执业方单还必须附带地形草图，详细记载土地的四至。这些文件收齐之后，由外国租地人呈送领事馆，领事馆收到这些材料以后，先发给租地外国人一个道契号码，此号码一般由租界外国人的领事馆进行编定，中国政府方面不再另外编号。领事馆将收到的材料送给中国道台查核，并同时要求对土地进行丈量，丈量由租界方面（公共租界由工部局，法租界由公董局）进行。丈量完成之后，租界工部局或公董局根据丈量的结果出具图纸一张交由租地外国人查看，经核实无误后将该图纸存于领事馆之中。领事馆备文给中国办理道契机关，附上3张契纸以及该土地的地图，说明该土地的图纸已经过租地外国人的核实和确认。中国道台再进行审核，审核完成之后将领事馆送来的3张契纸全部盖上印章，将2张交还领事馆，自己留下1张。领事馆收到2张契纸之后，自己留下1张，其余1张通知租地外国人来取并由其保存，以此作为租地的凭证。至此道契申领的过程便告结束，外国人取得了对所租土地的权利。每份道契有这样的契纸1式3张，3张契纸区别是，分别在契纸的左角上写明上、中、下字样，即分别为上契、中契和下契，上契、中契和下契分别由领事馆、上海道署和外国租地人收执。⑥
　　在租地的手续中，1854年《土地章程》将支付押手的规定也做了修改。如规定外国人租地首先一次付清一笔款项给土地的原业主，这笔款项仍称为押手，付完押手承租土地之后，在每年12月15日，由租地人直接向中国政府完粮，先前向中国土地业主缴纳的年租则不复存在。⑦此条规定的修改使得租地过程更象土地买卖，道契也逐渐成为实际上的土地买卖契证。
　　英国是第一个在上海取得居留权的国家，所以首先办理的道契是英国的道契。道契的称谓前一般冠有该国的国名，如英国的就称为英册道契，后面还可以跟上号数，如英册道契某号。英册第1号道契颁发于1847年11月24日，但此道契所涉及的土地早在1844年4月就由鸦片贩子英国人颠地向中国农民奚尚德等租下。在1845年订立《土地章程》之后，才确立了道契的基本制度，之后又经过双方的协商，最终商定道契成立的手续，至1847年发放了第1号道契。颠地所租的这块土地大约有13亩，当时议定的价格每亩押租钱为制钱99,880文，另付年租每亩制钱3,574文。1847年转换道契时，由于统一规定年租为每亩制钱1,500文，多余的年租加入押租，所以该地实际押租为每亩制钱120,620文。⑧
　　早期的租界实行华洋分居的制度，这是在《五口通商附粘善后条款》中首先规定的。⑨在1845年《土地章程》中则再次重申这一规定。⑩通过这些规定逐渐形成英租界华洋分居的制度。但这个规定没有坚持下去。由于上海小刀会的起义以及太平军进攻上海，大量华人涌入租界避难，上海租界中华洋分居的局面无法维持。1854年《土地章程》对华洋杂居的现实予以默认，如规定华人不得在洋房四周建造草棚，防止起火等等。(11)在随之修改的道契契文中也有类似规定：“若华民欲在界内租地赁房，须由领事官与中国官宪酌给盖印契据，始可准行。”(12)这些规定都是默认华洋杂居，使得华洋杂居成为现实。1855年2月14日，上海道台蓝蔚雯公布了《上海华民住居租界内条例》，意味着中国官方对于华洋杂居的正式承认，同时意味着华洋分居最终取消。
　　华洋杂居使得华人也可以进入租界居住，外侨大量租地建造房屋以供华人居住，提升了土地的价值。外国侨民在租界中实践的新型土地契证制度对传统社会开始产生影响。
　　二、道契制度中近代土地契证制度的实践
　　道契制度中的契证实践是近代土地契证的实践，其对传统社会接受新型土地契证有着重要意义。正是有着道契中土地契证的实践，使得民国之后进行的土地契证改革在传统社会中能够顺利进行。
　　由于土地制度的属地特点所决定，(13)同时也由于中国方面参加了道契的制度设计。道契契证在形式上与中国传统契约多有相似之处，这些相似表现在许多方面。英国侨民在租地时首先需与业主签订草契，或称租地议单，此种租地议单大多模仿中国传统土地契约。然后去领事馆处申领道契，此时须在租地议单上附粘田单，租地议单与旧有土地的田单，都是申领道契手续中的重要文件。这一申领程序仿自中国传统契约制度中土地契证的申领方法。在道契契约的内容上，与中国传统租地或房屋买卖契约也有相似之处。如例有立契人姓名和买主姓名；有地块的土名、税亩、租额；有关于税册过户的规定。在道契契文之中，其基本内容也对中国传统房地买卖契约加以了继承。(14)在道契契文中可以看到，传统土地交易契约内容的基本组成部分都有，如开列了交易双方的姓名；详列了交易土地的大小和四至；专门规定了外国租地人以及出租土地的中国业户的权利义务；契文内容中还有政府官员审核批准的文字，与一般官契中的内容也多相同。另外道契契文中对于租价的规定，同样分为押租和年租，(15)这同中国传统租地关系中对于租价的规定完全相同。(16)道契制度也是承继国家税收的严格规定，在契文中对向国家缴纳年租的义务作了详细规定。
　　道契与中国传统土地契约之间确实能找到不少相似之处，这是道契对旧有契约制度继承的结果，但道契在本质上与中国传统契约是完全不同的，由道契建立起的土地制度与中国传统土地制度实际上是处于两个时代的法律制度，其背后所体现的法律理念和法律意识是完全不同的，而这些不同正是道契与旧有制度的最大区别，所以运作起来的结果又是完全不同的。但是，能在彼此之间找到一些共性的东西往往具有一定的亲和力，这也是道契制度能够长期实施并不断发挥影响的原因。
　　道契契据有着严格形式和内容，道契有着固定的标题，在外文文本上，英国和意大利文本称“Title Deed”、法国文本称“Traduction Titrede Propriete”、德国文本称“Grundbfief”、日本文本称“地券”。(17)道契契据有着严格而完整的形式与内容。道契是由契证和附件两个部分组成，道契契证还包含契文本身与签批记录（背书）两项内容。
　　道契的形式十分严格。在每份道契契证中，都记载着原中国业户的姓名、外国租地人的姓名，如果是外国公司、机构租用，便记载这些公司和机构的名称，对于所租的土地，标明该地块的面积和四至。每份道契契证还署有经办道台和外国领事的姓氏，盖有道台衙门及外国领事馆的印鉴，最后是道契的签发日期。对于外国人所租土地所处的地理位置，一般是标以地分号，注明No.of Lot，以明确租地的位置。地分是租界对于地块的编号，英国领事馆、工部局等都曾绘制有租界地分图。另外在道契契证上还有编号，如No.of Title Deed，这也形成道契序号。如道契第53号，记载有承租人为英商位利孙，原中国业户为曹永清，所租地亩为“拾陆亩零分零厘零毫”，土地的四至“东至华民吴姓界，西至公路，南至公路，北至公路”。对于土地的交易价格，规定得更加详细，如押租是“每亩五拾千，共计八百千文”，年租是“每亩每年叁千五百文”，因为《土地章程》出台之后，规定年租统一为1500文，所以在此道契中，还按“减年租一千，增重押租拾千加入押租数内”的原则对押租进行了重新计算，所以押租增加了“叁百贰拾千文”，加上之前的押租，一共是“押租钱壹千壹百贰拾千文”，年租是“共计贰拾肆千文”等等，对于租地的押租和年租进行了仔细的计算和详细的列举。对于地块的地籍，中文文本上标注“租地第柒拾五分地，第五拾叁号”，英文文本中还有地分“No.of Lot, Seventy Five”和序号“No. of Title-Deed, Fifty Three”的记载。(18)
　　道契的制作格式从一开始就有较严格的规定，1847年至1852年发出了第一批道契，但即使是这种早期的道契，制作也十分严格。这部分道契中文与英文分开，各自成卷。中文本用宣纸印制而成，英文本以英国机制纸印制而成，(19)中文本道契签发日期上钤有长方形朱印，为满、蒙、汉文合璧的苏松太道官印，同时，还钤有英国驻沪领事官的圆形骑缝章。英文本则钤有英国驻沪领事官的骑缝章。(20)从1854年开始，即英册第101号道契开始，道契的制作方法更加严格、规范。在这种道契上，中文与外文不再分开，合印在一起。这些道契契证是用纸质较厚、挺括、无光泽的天蓝色或白色机制纸印制而成，整个纸张对折成二页，共有四面，第一面写有中文内容，第二面写有外文内容。第三、第四面为空白，供以后土地流转时签批所用。在所见的道契档案中的中契的文本上、或在外文文本的末尾有该国驻沪领事签名，但大多没有外国领事馆钤印。但这只是留存于中国官府的中契，在交与各领事馆保存的上契以及发给租地外国人的下契中，大多数仍有外国领事馆钤印。在道契档案中还可以看到，道契的中文文本原为手写，从278号开始是已经印制好的契纸，上面将具体内容空出，以便临时填写之用。
　　道契契证的内容主要是对原中国业户以及租地外国人权利义务的规定，道契契文所做的这些规定，有的是对《土地章程》中已经涉及的内容的强调，有的则是对相关内容作出进一步规定。道契内容有着较为固定的格式，在一段时间之中很少变化。但是就道契存在的整个历史时期来看，由于外部环境的变化，需对中国业主与租地人的权利义务的规定做重大调整，契文才因此加以修改。道契的内容曾经经过两次重要的修改，所以道契的内容有3种。所以从总体上看，道契的契文内容是十分稳定的。
　　道契还设有签批，对一块土地永租权移转情况加以记录，记录的内容主要是交易双方的姓名、移转的年月等等。如在第101号道契的签批栏中，便有这样的记录：“同治元年五月十三日，英商宝文将所租一百零七分、一百零一号地基计四亩三分五转与英商宝文洋行租用，该商遵例承业，如违，地非伊有矣。”(21)此后这块土地还分别在同治五年、同治七年、光绪十四年、光绪二十六年等转让过多次，在进行这些转让时，都在道契的签批栏中都作了记载。土地流转的形式是多种多样的，除了全地转租之外，还有可能将土地分割加以转租，还可能对换永租权，或者添租、并租等等，对于这些情况，签批一栏也都作记录，将所涉及的土地面积、变化的地块四至做详细的记录。在道契档案中可以看到许多这样的签批，有的还十复杂。英册道契第145号，由于此契牵涉到多户的多项土地的转租、并租和换立新契，还有马路董事转与的土地，签批的内容就很多，如有一条是这样记载的：“查同治元年五月廿五日，英、美等民四十八户转租一百五十一分、一百四十五号马路余地，内有一户计地一亩七分零四毫，兹于同治十二年十一月十一日换立英册九百九十七号新契租用此批。”(22)还有一条这样记录：“同治元年三月二十六日马路董事将所租一百五十一分、一百四十五号地基划出八亩转与英民克时利租用，该民遵例承业如违地非伊有矣。”(23)如果租地人以永租权作抵押，或者出现该地块作为遗产加以继承的情况，签批也作记录。所以，所有关于某一地块的权属转移，都有签批记录，保证了土地产权的明确。
　　如果负责签批的官员或是外国承租人认为某些内容较为重要，这些内容也会被记录下来，成为签批的一部分。如有的道契签批记载了外国人取得的永租权的价格，有的记载了外国承租人所租的地块原来的地籍甚至土名等，如英国鸦片商颠地·兰土禄(Lancelot Dent)在上海永租土地取得的英册第1号道契中，便记载这块地属上海县第二十五保三图必字圩，原先的土名叫“斗鸡场”。另外，少量签批记录中记载了处理土地纠葛、诉讼的简单结论。
　　道契中还有附件，附件对于证明道契权属有着重要意义。附件一般是与该道契有关的来往的各种公文等，大体上可以分为三大类：一是立契过程中，中外官员之间关于勘丈、绘图、审核、批办等相应的往来文函；二是土地权属关系移转时，中外官员之间审核批办的往来文函；三是土地权属关系发生纠纷甚至是诉讼时，中外官员之间相关的往来文函。总之，道契附件是和土地的权利存在与变化密切相关的一些重要证据。
　　检索道契档案可以看到这些名目繁多的附件，如在第59号道契之后，便附有英国驻沪领事与上海道的来往函件4件；上海道与会丈局之间的函件5件，其中一份还附有该59号道契原件的抄件；最后是一份上海知县与会丈局联名禀上海道帖。第7号道契为第25分地，在此道契之后，便附有两个地块图，一是公共租界工部局绘制第25分地，A字副契地块图，一是会丈局绘制的第25分地地块图。前文述及的第145号道契，由于土地权属变动频繁，不光签批内容较多，后面还附有一份详细的清单，将土地分租后所有分户契证的来龙去脉叙述清楚。这份附件长达7面，如其中记载：“今将英正册一百四十五号契分列副契七十二号内现并正契三号及以副契六号换立新契五号各地丈见弓步亩分四址分别录存备核”，后面便记载了详细的并、转、划租、换立新契的号数等情况，(24)如有一条记载：“副册一百十七号契地换立英正册一千六百七十八号新契，前号副契载地一亩三分三厘三毫，从前未经丈过，现由查理士复转与赖特，换立英正册一千六百七十八号新契，丈见共积二百八十八步一分九厘二毫，合实地一亩二分八丝，核与副契原载之数，少地一分三厘二毫二丝。四址东至湖北路，西至英册二百六十三号又美册二百八号地，南至英册一千一百七十六分地，北至英册七百五十二号地。再前项地内，据以六分四丝让与工部局筑路，以六分四丝自用，但未据另立分出之契，该商仍应照一亩二分八丝之数缴完年租。”(25)对于这块土地的权属记录可谓十分详细。相关的公文全部作为附件收录，为道契土地的权利关系提供了重要的证据。
　　道契契证的管理水平还可以从道契契证的保管与修复上得到体现。道契契证如果损毁，则必须修复或补齐。现今道契档案中的英册道契前100号，全部是手抄件，是原件被毁之后重新抄录而成的。1853年上海小刀会起义，占领县城，在道台衙门中保存的各国租地道契的中契几乎完全烧毁。这部分道契包括的是英册1号至100号道契。1854年至1874年，上海道先后派员从英国驻沪领事馆借来上契，依据上契原件誊抄原契文以及已发生过的土地移转签批记录，抄录之后重新钤上道台衙门的印鉴，除了抄录的原有的发契日期之外，还注明誊抄的日期。这些道契的手抄本作为中方的重要档案，重新存于道台衙门之中。以后再有土地交易，则在抄本之后进行签批。
　　三、模仿洋商道契的华商道契
　　田单是中国传统的土地契证，田单存在四至不清、亩积不准、管理手段落后等弊端，这使得围绕着田单所产生的纠纷不断。外商租地所办理的道契，每块土地都经负责土地丈量的机关——会丈局认真丈量，再经道台、领事馆等审核批准，土地权利明确而又有信用，加上对契证的科学管理，使得道契契证拥有很高的信誉。
　　道契制度中近代土地契证的实践对于传统社会也逐渐产生了影响，租界中华洋杂居的局面形成以后，因为与中国传统土地契据相比，道契的优势是十分明显的，大量华人以外国人名义申领道契，外国人开具权柄单以信托的方式将土地权利交由华人实际享有，许多华人参加了道契的实践。
　　中国官府便想模仿道契的办理方法，开办一种新式的土地契证，这就有了开办华商道契的动议。华商道契是借鉴和学习道契制度而设立的，其操作则完全是中国地方官府，其意义与洋商道契又有所不同。华商道契真正意义上的中国社会的近代土地契证。
　　1890年至1894年间，道台聂辑椝接受绅商意见呈报南洋大臣核准办理华商道契。1898年华商道契正式开始办理。
　　华商道契的具体操作方法完全模仿洋商道契，其契证的设计与制作也与洋商道契完全相同。不论是在租界内外，华人买得土地都可以请领华商道契。申领程序也与洋商道契相同，由会丈局首先丈量该块土地，详细绘制地形图，订立契约，禀陈道台，由道台进行覆核之后，盖印成立。华商道契在租税上的规定也与洋商道契相同，每亩缴纳1500文年租，其余赋税如税契等则一律免除。
　　1907年，请领华商道契的人日见增加，当时的上海道台瑞澄便函咨上海商务总会，指定由上海商务总会办理华商道契。这样办理之后，外商办理租地由各该国领事核准并请道台钤印，而华人请领道契则由上海商务总会核准并转请道台钤印，上海商务总会取代了道契中外国领事的地位。这些规定的目的，同样也是模仿洋商道契，以一个中立的机关来处理华商道契事务，以吸引更多的华人来办理华商道契。
　　为了办理华商道契，后来又成立华商道契处，订定八条办法，凡是华人请领华商道契或是将旧有田单转请华商道契的，均按照此八条办法施行。此八条办法规定，如果中国商人在上海与宝山两县范围内购置土地，或者华人祖辈遗留的地产在会丈局确立的准换道契图保内并且愿换请华商道契的，均可委托上海总商会转请会丈局换给。在申领华商道契时，土地业主必须将原来所执的田单契据等，送交上海商务总会，同时必须提交正式申请的声明。商务总会签收这些文件之后，便将这些单契转送给会丈局，由会丈局进行审核，如果没有什么纠葛，会丈局便确定日期对该块土地进行勘丈，勘丈之后将地块绘成图样，在图样上注明土地的位置、亩数与四至，然后将此绘成的土地图样送给土地业主核对，土地业主核对无误，便在该图上签字表示承认，并将此图送回会丈局，此时会丈局制作道契，分为上契下契两份，下契保存在会丈局中，上契送交上海商务总会，上海商务总会将其进行登记注册后送交上海道，上海道再对此道契进行审核，确认无误后，盖上道台的印章并送还商务总会。此后，土地业主便可以凭此前商务总会签收的凭据，去该会领得道契，此道契便为华商道契。经过这种规定，华商道契的申领手续更加明确。
　　华商道契与外商道契办理方法几乎完全相同，但是其中最重要的一点区别是，外国人所请领的道契中所写明的是“永租”，而在华商道契中则不再有永租或出租字样，在道契中写明的是“置地”和“给地契”。这就是说，外商所领得的道契赋予外商的是永租权，而华商道契所赋予华人的则是土地产权。华商道契是完全意义上的土地契证。
　　华商道契得到一定程度的推行，如在第一次世界大战发生后，中国参加战争对敌国宣战，与德国、奥地利等国断交，中国政府将属于德、奥两国的地产全部没收，并且把这些土地加以出售，如果由华人所购买，产权凭证发给华商道契。所有中国商人用德、奥两国商人的名义向德、奥领事馆申领的道契，也全部换成华商道契。华商道契的实践是依照道契的程序和方法办理新型土地契证的一次有益尝试。

注释:
        ①清政府在上海设有县，还设有分巡苏松太兵备道，驻治上海，对该道的称呼有多种，如沪道、巡道、兵备道、苏松道、苏松常道、苏松太道、江海关道、关道、上海道等等。苏松太兵备道是这个官员的正式名称，本文此处写出全称，以后则一般简称苏松太道或上海道。
  　　②宫慕久与巴富尔签订主要用以解决外侨土地问题的协议一般被人们称为《上海土地章程》，也有《上海租地章程》、《上海地皮章程》、《上海第一次地皮章程》、《上海地产章程》、《上海租界章程》等不同名称。
  　　③1845年《上海土地章程》第9条，依据英国国家档案局所藏版本（档号：PRO,F. O. 28896, pp.15-5）。参见《上海房地产志》编纂委员会编：《上海房地产志》，上海社会科学院出版社1999年版，第543页。本文所引此章程均以此版本为准。
  　　④租地手续是：“商人租赁基地，必须地方官与领事官会同定界……华民报明本道暨上海厅县衙门，以凭详明大宪。商人报明领事官存案。并将认租出租各契写立合同，呈验用印，分别发给收执……。”参见1845年《上海土地章程》第1条。
  　　⑤在英册第1号至第62号道契（即1847年年底签发的第一批道契）的契文中都有一句话：“再查此租地原於二十X（即道光二十四至二十七年间）X月间租定者，彼时因出租地契样式尚未办成，是以先将各业户原立租地议单暂交该商收执，今既将出租地契样式办成，当将原立租地议单缴回本道署内存案，本日换给此契为凭。”此句话说明了该道契是在正式租地之前就已经租定的。
  　　⑥1854年《上海英、法、美租界租地章程》第2条、第3条、第4条。
  　　⑦1854年《上海英、法、美租界租地章程》第7条。
  　　⑧英册道契第1号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　⑨《五口通商附粘善后条款》第6条，文本依王铁崖编：《中外旧约章汇编》（第1册），三联书店1957年版，第35页。
  　　⑩1845年《上海土地章程》第15条、第16条。
  　　(11)1854年《上海英、法、美租界租地章程》第8条。
  　　(12)英册道契第101号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(13)英册道契自第1号至第62号后所补充的那句话可以看到，这些都是在租地手续完全确定之前便租下土地，租地手续确定之后补发的道契。在官方的租地手续没有商定之前，租地行为就已经发生了。先期到达上海英国商人、传教士等早已与县城之外黄浦滩上的土地业主们进行洽商，达成了许多租地的协议，并订立了租地议单，这些租地议单就是英国商人与业主订产的租地草契。由于官方的租地办法尚没有出台，这些租地草契依据的规则，应当是中国传统的法律规定和当地的民间习惯。甚至可以说，外国租地所签订的草契就是中国传统的土地交易契约。
  　　(14)英册道契第1号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(15)参见傅衣凌：《明清封建土地所有制论纲》，上海人民出版社1992年版，第84页。
  　　(16)押租和年租的数额都不是固定，都可以由双方商定。从前60号道契中对于超过1500文的年租转为押租的叙述中可以看到，先期到达上海的外侨与中国土地业主也是按照分别支付押租和年租的方法进行租地的。如第1号道契，由颠地·兰士禄向奚尚德等租得，共13亩8分9厘，押租为每亩99,880文，年租为每亩3,574文。第2号道契，麦都思向吴金盛等人租得，押租为每亩50,000文，另付加给高地押租钱10,000文，年租为每亩1,500文。第3号道契，由怡和行向吴建勋等人租得，押租为每亩7,058文，年租为每亩7,058文。
  　　(17)英国文本可以参见蔡育天主编：《上海道契》（第1卷）所载英册道契，上海古籍出版社1997年版；《上海房地产志》编纂委员会编：《上海房地产志》，上海社会科学院出版社1999年版，第324页。
  　　(18)英册道契第53号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(19)这里要感谢长期研究道契的陈正书先生。因笔者未亲眼所见所遗存的第53号道契，对于这一批道契契证的纸质的了解，主要来自于陈正书先生的介绍，另参见蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版，前言。
  　　(20)1853年，上海爆发小刀会起义，道台衙门存档的第一批中契几乎全部焚毁，只是遗存了一份完整的英册第53号道契，通过这一份道契契证，了解了这一批契证的制式。
  　　(21)英册道契第101号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(22)英册道契第145号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(23)英册道契第145号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(24)英册道契第145号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。
  　　(25)英册道契第145号，载蔡育天主编：《上海道契》（第1卷），上海古籍出版社1997年版。